LO LEGAL Y LO FISCAL EN LA COMPRA VENTA INMOBILIARIA

Actualizado: 20 may 2020



¿Qué aspectos considerar si estas por comprar o vender un inmueble?


Importantes aspectos se deben considerar en las operaciones inmobiliarias cuando llega la decisión de comprar y/o vender una propiedad sea un bien inmueble o un terreno, en ambos casos sin importar el fin, se trata de cuidar tu patrimonio, por lo que asegurar que todo se encuentre en orden es una actividad prioritaria.



LO LEGAL AL COMPRAR


Hablar de un departamento o una casa este o no en condominio, usados o nuevos en términos prácticos es hablar de un inmueble, si bien la única diferencia en términos generales en una casa, es qué, si esta en condominio tendrá un régimen de propiedad en condominio, si esta fuera de un condominio o casa sola (como se le conoce), la escritura (título de propiedad) en sus antecedentes hará referencia a: si ya tuvo uno o más traslados de dominio por compra venta o sucesión testamentaria/intestamentaria o se trata de un lote de terreno donde fue construida, en cuyo caso se deberán anexar los documentos probatorios, como: los permisos y licencias ante el municipio (demolición, inicio y terminación de obra, etc.), proyecto arquitectónico, hidráulico, sanitario y estructural, así como los tramites de alta de servicios ante las dependencias como: agua y luz.


¿Qué debemos revisar?


La siguiente tabla es una guía de la documentación a revisar dependiendo el tipo de propiedad y su fase en caso de desarrollos en construcción tanto residenciales como comerciales sin importar en que fase de compra te encuentres:




Es importante destacar que la edad de un inmueble en caso de estar en condominio se determina con base en la fecha que se protocoliza la escritura del régimen de propiedad en condominio (digamos que es su partida de nacimiento), para el caso de una casa sola se tendrá que revisar en los antecedentes o en su caso con el aviso de terminación de obra emitido por el municipio o alcaldía en donde se encuentre la propiedad.


LO FISCAL AL COMPRAR


Durante 15 años, el gobierno de la Ciudad de México (CDMX) estableció acuerdos con el Colegio de Notarios para realizar las Jornada Notariales y llevarlas a cada alcaldía, en donde se realizaban descuentos en el tramite de las escrituras.


En diciembre de 2016 se modificó el Código Fiscal de la CDMX, al cuál se le incluyeron los artículos 275 bis, que incorpora la Jornada Notarial como un trámite permanente y el 275 ter, que contempla las reducciones fiscales por sucesiones; Ahora el trámite para expedir la constancia de la Jornada Notarial es permanente y se hace directamente en las oficinas de la Dirección General de Regularización Territorial (DGRT) a través de las notarías.


Dentro de los beneficios más importantes está el otorgamiento de subsidio en el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, así como los honorarios que cobran los notarios en estas operaciones. Es muy importante dentro del beneficio considerar el valor catastral de los inmuebles a escriturar, porque no es nada comparado el valor catastral que tiene un inmueble con el valor comercial, por lo regular el valor comercial de una propiedad siempre se eleva al doble y muchas veces hasta más del doble ya de entrada; considerar este valor es de gran ventaja para los compradores.


En la siguiente tabla se muestran los porcentajes de descuento y condonación con vigencia al 31 de diciembre de 2020, con base en el valor catastral del inmueble:


A pesar de que el programa mantiene una duración a lo largo del año, la diferencia radica en que contará con módulos itinerantes que podrá encontrar en cualquiera de las 16 alcaldías de la Ciudad de México; en la siguiente tabla se muestra el calendario con las fechas que se establecieron para cada una de las demarcaciones:


Explcare brevemente que es el “valor catastral”; como definición: Es la valuación oficial de un inmueble para fines de contribuciones prediales, esto es, el valor fiscal de los predios y construcciones adheridas a éstos. Dicho valor fiscal generalmente sirve de sustento para establecer la base gravable del impuesto predial y, en consecuencia, para fijar la obligación tributaria a cargo de los particulares.

Según el valor del suelo, los inmuebles se dividen en:

» Colonia catastral tipo área de valor, grupo de manzanas con características similares en infraestructura, equipamiento urbano, tipo de inmuebles y dinámica inmobiliaria

» Colonia catastral tipo enclave de valor, porción de manzanas o conjunto de lotes de edificaciones de uso habitacional, que cualitativamente se diferencian plenamente del resto de los lotes o manzanas del área en que se ubica


» Colonia catastral tipo corredor de valor, son los colindantes con una vialidad pública que por su mayor actividad económica repercute en un mayor valor comercial del suelo, independientemente de su acceso o entrada principal.

Según la dirección en la que se encuentre ubicado el inmueble se podrá determinar si se encuentra en un área de valor, enclave de valor o corredor de valor, así se podrá determinar el valor unitario que le corresponde a la vivienda. Si el terreno está en la CDMX, puedes consultar las tablas con los valores de cada tipo de suelo en el Código Fiscal de la Ciudad de México, capítulo II, Del Impuesto Predial; Cada entidad federativa tiene sus propias tablas.

Tratándose de inmuebles en proceso de construcción, la autoridad fiscal determinará el valor catastral considerando el 25% de los datos de la construcción total registrada en la manifestación respectiva, de acuerdo a lo establecido en el artículo 132 del Código Fiscal de la Ciudad de México;

Aún y cuando el inmueble sea nuevo o se encuentre en proceso de construcción, es posible que pueda beneficiarse por jornada notarial por lo que te recomiendo que previamente lo consultes con un notario público.

Finalmente, a partir de 2014, en la miscelánea fiscal publicada el Diario Oficial de la Federación (DOF) el 30 de diciembre de 2013, aparece la regla número I.2.7.1.25., así como la modificación a dicha regla número 2.7.1.22…, y que transcribo.

CFDI en operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles celebradas ante notario I.2.7.1.25. Para los efectos de los artículos 29 y 29-A del CFF, en las operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles que se celebren ante notarios públicos, los adquirentes de dichos bienes podrán comprobar el costo de adquisición para efectos de deducción y acreditamiento, con el CFDI que dichos notarios expidan por los ingresos que perciban, siempre y cuando los notarios incorporen a dichos comprobantes el complemento que al efecto publique el SAT en su página de Internet.

Modificación a la regla:

CFDI en operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles celebradas ante notario 2.7.1.22. ………………… No deberá expedirse el complemento a que se refiere esta regla cuando las transmisiones de propiedad se realicen en los siguientes casos: a) Por causa de muerte. b) A título gratuito. c) En las que el enajenante sea una persona moral. d) En las que, en el mismo texto del instrumento que contenga la adquisición, se haga constar el convenio y aceptación de las partes de que será el propio enajenante quien expida el CFDI, por el importe total del precio o contraprestación convenidos o por el ingreso que, en su caso, corresponda por ley por la adquisición de que se trate. e) En las que los enajenantes de dichos bienes sean personas físicas y éstas tributen en términos del Capítulos II del Título IV de la Ley del ISR; y el inmueble forme parte del activo de la persona física. f) Derivadas de adjudicaciones administrativas, judiciales o fiduciarias, formalización de contratos privados traslativos de dominio a título oneroso; así como todas aquellas transmisiones en las que el instrumento público no sea por sí mismo comprobante del costo de adquisición.


Si no estas en estos supuestos asegúrate de recibir por parte de la notaría el comprobante fiscal digital por internet (CFDI) con su complemento, ya que ampara la compra de tu propiedad, en este comprobante se asientan todos los datos de la operación, y que necesitarás cuando optes por vender el inmueble.



LO LEGAL AL VENDER


Si estas por vender una propiedad, debes asegurar que la documentación se encuentre completa, en orden y con todos los pagos de contribuciones y servicios al corriente, incluyendo las cuotas ordinarias y extraordinarias de mantenimiento en el caso de condominios.


¿Qué documentos debe tener tu expediente?

» Original del contrato de compra venta o promesa de compra.

» Original de la escritura de compra venta inscrita ante el RPP.

» Copia simple de la escritura del régimen de propiedad en condominio inscrita ante el Registro Público de la Propiedad.

» Boletas de predial y comprobantes de pago, al menos del último año.

» Boletas de gua y comprobantes de pago, al menos del último año.

» Recibos / facturas, ahora Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI) y comprobantes de pago por los servicios de Luz y teléfono fijo, al menos del último año.

En cuanto a las boletas de predial y agua, así como los CFDI´s de servicios con sus comprobantes de pago, te recomiendo que los conserves desde que compraste la propiedad; muchos dirán que no tiene sentido guardar tanto papel, otros que quizá ya vendieron y no necesitaron tantos documentos, la realidad es que no se necesitan tantos años atrás, sin embargo la operación en las notarías se basa en el criterio del notario titular y créeme que es muy dispar, algunos, solicitan los últimos 6 meses, otros un año, los menos 5 años atrás, más vale que sobre y no que falte; Lo recomendable es tener todas, desde la compra del inmueble.

Recomendaciones adicionales al vendedor (es):

1. Verificar ante el RPP la correcta inscripción de la operación de compra venta,

2. Verificar ante la tesorería adeudos vencidos y vigentes de predial y

3. Verificar en el Sistema de Aguas de la Ciudad de México (SACMEX) adeudos vencidos y vigentes por el suministro de agua.

Aunque tengas los comprobantes en la mano, en ocasiones no se genera el registro del pago en la dependencia. En el RPP solicita una constancia de antecedentes registrales, que es donde se asientan todas las operaciones de una propiedad, además de verificar el registro correcto practicado en el asiento registral por la compra venta, podrás verificar el registro correcto de cada operación anterior, ya sea compra venta, apertura y cancelación de hipoteca (s), entre otros; también puedes solicitar un certificado de libertad de gravamen para efectos de descartar cualquier error u omisión, recomiendo mucho estas acciones, como les digo a mis clientes, no desconfío de su palabra, desconfío de quien ejecuta el trabajo, he visto muchos errores y omisiones en los registros, tener esto al día facilita el proceso en una operación.

LO FISCAL AL VENDER

Si previo al proceso necesitas regularizar la situación del inmueble ya sea por que falleció el titular y dejó o no una herencia ya sea con testamento o sin el, el Gobierno de la Ciudad de México también otorga una facilidad a través de la jornada notarial con descuentos en los procesos sucesorios.

En la siguiente tabla se muestran los porcentajes de descuento y condonación con vigencia al 31 de diciembre de 2020:



En México, todas las personas físicas o morales están obligadas por la Ley del Impuesto sobre la Renta a pagar impuesto por el o los ingresos recibidos, la enajenación de bienes inmuebles no es la excepción, sin embargo, también hay beneficios para aquellos vendedores, personas físicas de inmuebles residenciales, es deir destinados a casa habitación, ¿Qué beneficio? Bueno, la exención del Impuesto Sobre la Renta (ISR), ¿Y esto cómo es? La Ley permite exentarlo totalmente, parcialmente o reducirlo, ¿Y cuanto es? La Ley permite hasta 700,000mil Unidades de Inversión (UDIS) por contribuyente y equivale en pesos a $4’487,364.00 (calculado con valor de la UDI al 15 de mayo de 2020 – 6.410520 publicado por el Banco de México), y no haber tramitado la exención en los tres años anteriores a la firma de la escritura de venta, ¿Qué se debe hacer? Tan simple como comprobar la habitabilidad del inmueble, ¿Cómo? La Ley permite hacerlo presentando los siguientes documentos, los menciono en orden pudiendo presentar cualquiera de ellos:


1. Credencial para votar vigente con el domicilio de la propiedad que se enajena,

2. Comprobante de servicio de luz o teléfono fijo (CFDI's) con dirección del inmueble y a nombre del titular del inmueble, cónyuge o consanguíneos ascendientes o descendientes en línea recta y

3. Estados de cuenta de tarjetas de crédito de casas comerciales con la dirección del inmueble.


La Comisión Federal de Electricidad emite CDFI´s siempre y cuando tenga en sus registros el RFC del contribuyente, si aún no lo tienes registrado, te recomiendo acudas a un centro de atención con tu Constancia de situación Fiscal (CSF) emitida por el Sistema de Administración Tributaria (SAT), lo que se conoce como RFC y solicites lo den de alta, así obtendrás tu recibo fiscal que podrás usar como comprobante para acreditar la habitabilidad en caso de no contar con tu credencial para votar con el domicilio del inmueble o un estado de cuenta de tarjeta de crédito de casas comerciales.


Finalmente, al vender un inmueble tendrás la obligación de dar aviso ante el SAT en la presentación de la declaración anual del ejercicio en que se enajeno el bien, esto es, en los primeros 4 meses del siguiente año, aunque el notario te expedirá una constancia ya sea de exención del impuesto o por la retención del mismo en caso de haberlo pagado, deberás indicarlo en una declaración informativa.


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