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Foto del escritorJavier E. Martinez Paczka

LO LEGAL Y LO FISCAL EN LA COMPRA VENTA INMOBILIARIA

Actualizado: 20 may 2020



ยฟQuรฉ aspectos considerar si estas por comprar o vender un inmueble?


Importantes aspectos se deben considerar en las operaciones inmobiliarias cuando llega la decisiรณn de comprar y/o vender una propiedad sea un bien inmueble o un terreno, en ambos casos sin importar el fin, se trata de cuidar tu patrimonio, por lo que asegurar que todo se encuentre en orden es una actividad prioritaria.



LO LEGAL AL COMPRAR


Hablar de un departamento o una casa este o no en condominio, usados o nuevos en tรฉrminos prรกcticos es hablar de un inmueble, si bien la รบnica diferencia en tรฉrminos generales en una casa, es quรฉ, si esta en condominio tendrรก un rรฉgimen de propiedad en condominio, si esta fuera de un condominio o casa sola (como se le conoce), la escritura (tรญtulo de propiedad) en sus antecedentes harรก referencia a: si ya tuvo uno o mรกs traslados de dominio por compra venta o sucesiรณn testamentaria/intestamentaria o se trata de un lote de terreno donde fue construida, en cuyo caso se deberรกn anexar los documentos probatorios, como: los permisos y licencias ante el municipio (demoliciรณn, inicio y terminaciรณn de obra, etc.), proyecto arquitectรณnico, hidrรกulico, sanitario y estructural, asรญ como los tramites de alta de servicios ante las dependencias como: agua y luz.


ยฟQuรฉ debemos revisar?


La siguiente tabla es una guรญa de la documentaciรณn a revisar dependiendo el tipo de propiedad y su fase en caso de desarrollos en construcciรณn tanto residenciales como comerciales sin importar en que fase de compra te encuentres:




Es importante destacar que la edad de un inmueble en caso de estar en condominio se determina con base en la fecha que se protocoliza la escritura del rรฉgimen de propiedad en condominio (digamos que es su partida de nacimiento), para el caso de una casa sola se tendrรก que revisar en los antecedentes o en su caso con el aviso de terminaciรณn de obra emitido por el municipio o alcaldรญa en donde se encuentre la propiedad.


LO FISCAL AL COMPRAR


Durante 15 aรฑos, el gobierno de la Ciudad de Mรฉxico (CDMX) estableciรณ acuerdos con el Colegio de Notarios para realizar las Jornada Notariales y llevarlas a cada alcaldรญa, en donde se realizaban descuentos en el tramite de las escrituras.


En diciembre de 2016 se modificรณ el Cรณdigo Fiscal de la CDMX, al cuรกl se le incluyeron los artรญculos 275 bis, que incorpora la Jornada Notarial como un trรกmite permanente y el 275 ter, que contempla las reducciones fiscales por sucesiones; Ahora el trรกmite para expedir la constancia de la Jornada Notarial es permanente y se hace directamente en las oficinas de la Direcciรณn General de Regularizaciรณn Territorial (DGRT) a travรฉs de las notarรญas.


Dentro de los beneficios mรกs importantes estรก el otorgamiento de subsidio en el Impuesto sobre Adquisiciรณn de Inmuebles y los derechos de inscripciรณn en el Registro Pรบblico de la Propiedad, asรญ como los honorarios que cobran los notarios en estas operaciones. Es muy importante dentro del beneficio considerar el valor catastral de los inmuebles a escriturar, porque no es nada comparado el valor catastral que tiene un inmueble con el valor comercial, por lo regular el valor comercial de una propiedad siempre se eleva al doble y muchas veces hasta mรกs del doble ya de entrada; considerar este valor es de gran ventaja para los compradores.


En la siguiente tabla se muestran los porcentajes de descuento y condonaciรณn con vigencia al 31 de diciembre de 2020, con base en el valor catastral del inmueble:


A pesar de que el programa mantiene una duraciรณn a lo largo del aรฑo, la diferencia radica en que contarรก con mรณdulos itinerantes que podrรก encontrar en cualquiera de las 16 alcaldรญas de la Ciudad de Mรฉxico; en la siguiente tabla se muestra el calendario con las fechas que se establecieron para cada una de las demarcaciones:


Explcare brevemente que es el โ€œvalor catastralโ€; como definiciรณn: Es la valuaciรณn oficial de un inmueble para fines de contribuciones prediales, esto es, el valor fiscal de los predios y construcciones adheridas a รฉstos. Dicho valor fiscal generalmente sirve de sustento para establecer la base gravable del impuesto predial y, en consecuencia, para fijar la obligaciรณn tributaria a cargo de los particulares.

Segรบn el valor del suelo, los inmuebles se dividen en:

ยป Colonia catastral tipo รกrea de valor, grupo de manzanas con caracterรญsticas similares en infraestructura, equipamiento urbano, tipo de inmuebles y dinรกmica inmobiliaria

ยป Colonia catastral tipo enclave de valor, porciรณn de manzanas o conjunto de lotes de edificaciones de uso habitacional, que cualitativamente se diferencian plenamente del resto de los lotes o manzanas del รกrea en que se ubica


ยป Colonia catastral tipo corredor de valor, son los colindantes con una vialidad pรบblica que por su mayor actividad econรณmica repercute en un mayor valor comercial del suelo, independientemente de su acceso o entrada principal.

Segรบn la direcciรณn en la que se encuentre ubicado el inmueble se podrรก determinar si se encuentra en un รกrea de valor, enclave de valor o corredor de valor, asรญ se podrรก determinar el valor unitario que le corresponde a la vivienda. Si el terreno estรก en la CDMX, puedes consultar las tablas con los valores de cada tipo de suelo en el Cรณdigo Fiscal de la Ciudad de Mรฉxico, capรญtulo II, Del Impuesto Predial; Cada entidad federativa tiene sus propias tablas.

Tratรกndose de inmuebles en proceso de construcciรณn, la autoridad fiscal determinarรก el valor catastral considerando el 25% de los datos de la construcciรณn total registrada en la manifestaciรณn respectiva, de acuerdo a lo establecido en el artรญculo 132 del Cรณdigo Fiscal de la Ciudad de Mรฉxico;

Aรบn y cuando el inmueble sea nuevo o se encuentre en proceso de construcciรณn, es posible que pueda beneficiarse por jornada notarial por lo que te recomiendo que previamente lo consultes con un notario pรบblico.

Finalmente, a partir de 2014, en la miscelรกnea fiscal publicada el Diario Oficial de la Federaciรณn (DOF) el 30 de diciembre de 2013, aparece la regla nรบmero I.2.7.1.25., asรญ como la modificaciรณn a dicha regla nรบmero 2.7.1.22โ€ฆ, y que transcribo.

CFDI en operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles celebradas ante notario I.2.7.1.25. Para los efectos de los artรญculos 29 y 29-A del CFF, en las operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles que se celebren ante notarios pรบblicos, los adquirentes de dichos bienes podrรกn comprobar el costo de adquisiciรณn para efectos de deducciรณn y acreditamiento, con el CFDI que dichos notarios expidan por los ingresos que perciban, siempre y cuando los notarios incorporen a dichos comprobantes el complemento que al efecto publique el SAT en su pรกgina de Internet.

Modificaciรณn a la regla:

CFDI en operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles celebradas ante notario 2.7.1.22. โ€ฆโ€ฆโ€ฆโ€ฆโ€ฆโ€ฆโ€ฆ No deberรก expedirse el complemento a que se refiere esta regla cuando las transmisiones de propiedad se realicen en los siguientes casos: a) Por causa de muerte. b) A tรญtulo gratuito. c) En las que el enajenante sea una persona moral. d) En las que, en el mismo texto del instrumento que contenga la adquisiciรณn, se haga constar el convenio y aceptaciรณn de las partes de que serรก el propio enajenante quien expida el CFDI, por el importe total del precio o contraprestaciรณn convenidos o por el ingreso que, en su caso, corresponda por ley por la adquisiciรณn de que se trate. e) En las que los enajenantes de dichos bienes sean personas fรญsicas y รฉstas tributen en tรฉrminos del Capรญtulos II del Tรญtulo IV de la Ley del ISR; y el inmueble forme parte del activo de la persona fรญsica. f) Derivadas de adjudicaciones administrativas, judiciales o fiduciarias, formalizaciรณn de contratos privados traslativos de dominio a tรญtulo oneroso; asรญ como todas aquellas transmisiones en las que el instrumento pรบblico no sea por sรญ mismo comprobante del costo de adquisiciรณn.


Si no estas en estos supuestos asegรบrate de recibir por parte de la notarรญa el comprobante fiscal digital por internet (CFDI) con su complemento, ya que ampara la compra de tu propiedad, en este comprobante se asientan todos los datos de la operaciรณn, y que necesitarรกs cuando optes por vender el inmueble.



LO LEGAL AL VENDER


Si estas por vender una propiedad, debes asegurar que la documentaciรณn se encuentre completa, en orden y con todos los pagos de contribuciones y servicios al corriente, incluyendo las cuotas ordinarias y extraordinarias de mantenimiento en el caso de condominios.


ยฟQuรฉ documentos debe tener tu expediente?

ยป Original del contrato de compra venta o promesa de compra.

ยป Original de la escritura de compra venta inscrita ante el RPP.

ยป Copia simple de la escritura del rรฉgimen de propiedad en condominio inscrita ante el Registro Pรบblico de la Propiedad.

ยป Boletas de predial y comprobantes de pago, al menos del รบltimo aรฑo.

ยป Boletas de gua y comprobantes de pago, al menos del รบltimo aรฑo.

ยป Recibos / facturas, ahora Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI) y comprobantes de pago por los servicios de Luz y telรฉfono fijo, al menos del รบltimo aรฑo.

En cuanto a las boletas de predial y agua, asรญ como los CFDIยดs de servicios con sus comprobantes de pago, te recomiendo que los conserves desde que compraste la propiedad; muchos dirรกn que no tiene sentido guardar tanto papel, otros que quizรก ya vendieron y no necesitaron tantos documentos, la realidad es que no se necesitan tantos aรฑos atrรกs, sin embargo la operaciรณn en las notarรญas se basa en el criterio del notario titular y crรฉeme que es muy dispar, algunos, solicitan los รบltimos 6 meses, otros un aรฑo, los menos 5 aรฑos atrรกs, mรกs vale que sobre y no que falte; Lo recomendable es tener todas, desde la compra del inmueble.

Recomendaciones adicionales al vendedor (es):

1. Verificar ante el RPP la correcta inscripciรณn de la operaciรณn de compra venta,

2. Verificar ante la tesorerรญa adeudos vencidos y vigentes de predial y

3. Verificar en el Sistema de Aguas de la Ciudad de Mรฉxico (SACMEX) adeudos vencidos y vigentes por el suministro de agua.

Aunque tengas los comprobantes en la mano, en ocasiones no se genera el registro del pago en la dependencia. En el RPP solicita una constancia de antecedentes registrales, que es donde se asientan todas las operaciones de una propiedad, ademรกs de verificar el registro correcto practicado en el asiento registral por la compra venta, podrรกs verificar el registro correcto de cada operaciรณn anterior, ya sea compra venta, apertura y cancelaciรณn de hipoteca (s), entre otros; tambiรฉn puedes solicitar un certificado de libertad de gravamen para efectos de descartar cualquier error u omisiรณn, recomiendo mucho estas acciones, como les digo a mis clientes, no desconfรญo de su palabra, desconfรญo de quien ejecuta el trabajo, he visto muchos errores y omisiones en los registros, tener esto al dรญa facilita el proceso en una operaciรณn.

LO FISCAL AL VENDER

Si previo al proceso necesitas regularizar la situaciรณn del inmueble ya sea por que falleciรณ el titular y dejรณ o no una herencia ya sea con testamento o sin el, el Gobierno de la Ciudad de Mรฉxico tambiรฉn otorga una facilidad a travรฉs de la jornada notarial con descuentos en los procesos sucesorios.

En la siguiente tabla se muestran los porcentajes de descuento y condonaciรณn con vigencia al 31 de diciembre de 2020:



En Mรฉxico, todas las personas fรญsicas o morales estรกn obligadas por la Ley del Impuesto sobre la Renta a pagar impuesto por el o los ingresos recibidos, la enajenaciรณn de bienes inmuebles no es la excepciรณn, sin embargo, tambiรฉn hay beneficios para aquellos vendedores, personas fรญsicas de inmuebles residenciales, es deir destinados a casa habitaciรณn, ยฟQuรฉ beneficio? Bueno, la exenciรณn del Impuesto Sobre la Renta (ISR), ยฟY esto cรณmo es? La Ley permite exentarlo totalmente, parcialmente o reducirlo, ยฟY cuanto es? La Ley permite hasta 700,000mil Unidades de Inversiรณn (UDIS) por contribuyente y equivale en pesos a $4โ€™487,364.00 (calculado con valor de la UDI al 15 de mayo de 2020 โ€“ 6.410520 publicado por el Banco de Mรฉxico), y no haber tramitado la exenciรณn en los tres aรฑos anteriores a la firma de la escritura de venta, ยฟQuรฉ se debe hacer? Tan simple como comprobar la habitabilidad del inmueble, ยฟCรณmo? La Ley permite hacerlo presentando los siguientes documentos, los menciono en orden pudiendo presentar cualquiera de ellos:


1. Credencial para votar vigente con el domicilio de la propiedad que se enajena,

2. Comprobante de servicio de luz o telรฉfono fijo (CFDI's) con direcciรณn del inmueble y a nombre del titular del inmueble, cรณnyuge o consanguรญneos ascendientes o descendientes en lรญnea recta y

3. Estados de cuenta de tarjetas de crรฉdito de casas comerciales con la direcciรณn del inmueble.


La Comisiรณn Federal de Electricidad emite CDFIยดs siempre y cuando tenga en sus registros el RFC del contribuyente, si aรบn no lo tienes registrado, te recomiendo acudas a un centro de atenciรณn con tu Constancia de situaciรณn Fiscal (CSF) emitida por el Sistema de Administraciรณn Tributaria (SAT), lo que se conoce como RFC y solicites lo den de alta, asรญ obtendrรกs tu recibo fiscal que podrรกs usar como comprobante para acreditar la habitabilidad en caso de no contar con tu credencial para votar con el domicilio del inmueble o un estado de cuenta de tarjeta de crรฉdito de casas comerciales.


Finalmente, al vender un inmueble tendrรกs la obligaciรณn de dar aviso ante el SAT en la presentaciรณn de la declaraciรณn anual del ejercicio en que se enajeno el bien, esto es, en los primeros 4 meses del siguiente aรฑo, aunque el notario te expedirรก una constancia ya sea de exenciรณn del impuesto o por la retenciรณn del mismo en caso de haberlo pagado, deberรกs indicarlo en una declaraciรณn informativa.


ยฟTe fue รบtil este articulo?


Compรกrtelo y si necesitas asesorรญa legal y/o fiscal sobre una operaciรณn inmobiliaria, serรก un gusto estar en contacto contigo.


Escrรญbeme:

j.paczka@posturainmobiliaria.com o vรญa Whatsapp en el 558567-4786


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