Las preguntas que nunca fallan por parte de los propietarios vendedores al inicio de una operación de compraventa inmobiliaria sobre propiedades catalogadas como *casa habitación* son: ¿Tengo que pagar impuestos? ¿Cuál o cuáles? y ¿Cuánto es?
En esta guía práctica encontrarás las referencias para el cálculo con base en la Ley del Impuesto Sobre la Renta (I.S.R) en su Título IV, Capítulo IV, “De los Ingresos por enajenación de bienes”, artículos 146 a 154 Ter., así como un caso práctico que dejará más claro la respuesta a las preguntas iniciales. Cabe mencionar que, quien realiza este cálculo es la Notaría una vez que cuenta con todos los elementos y cómo lo señala el artículo 154 bis de la Ley del I.S.R.
¿Qué es la enajenación de casa habitación?
La enajenación es la venta, donación o cesión del derecho o dominio que se tiene sobre un bien o una propiedad. Existen dos tipos:
» A título oneroso:
Enajenación que se hace con fines de lucro (venta de un bien inmueble).
» A título gratuito:
Enajenaciones que no se hacen con el fin de generar una ganancia. Este es el caso de las herencias y las donaciones.
Te recomiendo inicialmente leer o tener a la mano el artículo “LO LEGAL Y LO FISCAL EN LA COMPRA VENTA INMOBILIARIA” donde hago mención entre otros sobre los aspectos relativos a la exención del Impuesto sobre la Renta (da click en el nombre del artículo para ir directo a él).
Check List
Entrando en materia y, antes de relacionar los artículos de la Ley con la mecánica de cálculo, debemos contar con la siguiente información:
1. Fecha de adquisición de la propiedad:
Se toma de la escritura que formalizó la compraventa.
2. Fecha de enajenación de la propiedad:
Es o será aquella cuando se firme la escritura que formalice la compraventa.
3. Costo comprobado de adquisición:
Se toma de la escritura inicial (punto 1.).
4. Tabla de Índice Nacional de Precios al consumidor (INPC):
El cálculo y divulgación del INPC se hace quincenal y mensualmente; se publica los días 10 y 25 de cada mes en el Diario Oficial de la Federación, o el día hábil anterior en caso de que estas fechas sean sábado, domingo o día festivo. El día 25 de cada mes se publica el cálculo de la primera quincena del mes, y el día 10 se difunde el índice que corresponde al dato mensual y a su segunda quincena. Por internet se difunden en la página del INEGI, un día antes de su publicación en el Diario Oficial, junto con un comunicado de prensa.
5. Valor en Moneda Nacional de la Unidad de Inversión (UDI) a la fecha de enajenación:
El Banco de México ha establecido desde 1995 que el valor que tienen las UDIS deberá ser publicado en el DOF (Diario Oficial de la Federación) de la siguiente manera: El día 10 de cada mes estarán publicados los valores pertenecientes a los días del 11 al 25 de ese mismo mes.
6. Tarifa para el cálculo de los pagos provisionales que se deban efectuar durante 2022, tratándose de la enajenación de inmuebles:
El 12 de enero de 2022 se dieron a conocer en el DOF, a través del Anexo 8 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2022, las tarifas para el cálculo del ISR de las personas físicas de las diferentes periodicidades y, en su caso
7. Avalúo Fiscal (Cuando lo solicite la Notaría):
Es la valuación no comercial que la autoridad federal (SHF) o la propia municipalidad correspondiente realiza sobre un predio o bien inmueble con el fin de asignarles un gravamen fiscal que puede ser ISR (Impuesto Sobre la Renta) o ISAI (Impuesto por Adquisición de Bienes Inmuebles). Adelante profundizaré sobre este tema.
8. Régimen Matrimonial del vendedor:
Identificar el régimen matrimonial del propietario vendedor / solicitar su acta de matrimonio (cuando aplique).
Caso práctico
El siguiente caso práctico considera la enajenación (venta) de una casa (habitación) en condominio horizontal ubicada en la zona sur de la Ciudad de México, alcaldía Tlalpan; fecha de adquisición con base en la escritura: 18 de diciembre de 2001; costo de adquisición: $700,000.00; fecha de enajenación: 18 de marzo de 2022, este último dato se consideró para efectos de mostrarle al propietario un monto aproximado de impuesto a pagar dado que él consideraba una cantidad mucho mayor. No cuenta con deducciones por inversiones. La comisión por la enajenación es del 3% más I.V.A. Precio de Venta: $8’452,500 pesos; el régimen matrimonial del propietario vendedor es: divorciado y estuvo casado bajo el régimen de separación de bienes.
Una variable importante a considerar sobre el régimen matrimonial del propietario (a) vendedor:
a) Si está casado por bienes mancomunados, él y su cónyuge tienen el beneficio de la exención del I.S.R. / cada uno por 700,000 UDIS.
b) Si está casado por bienes separados se tendrá que analizar la fecha del matrimonio así como la fecha de adquisición del inmueble para determinar si les corresponde a ambos la exención o no.
c) Si existiera divorcio (ambos vivos) y estuvieron casados bajo el régimen mancomunado, además de la sentencia judicial, es necesario contar con la liquidación de la sociedad conyugal, es decr, la división de los bienes comunes; bajo el régimen de separación de bienes no es necesario la liquidación.
Como ejemplo para este caso práctico, si el propietario vendedor estuviera aún casado y bajo el régimen mancomunado, él y su cónyuge tendrían el benefico de exentar el I.S.R., dado que el monto de la venta se divide entre los dos al 50%, esto es, cada uno por la cantidad de: $4'226,250.00, monto que no rebasa las 700 mil UDIS por contribuyente, que al 18 de marzo su valor fue de $5'050,866.10. por lo tanto no pagarían dicho impuesto.
Determinando la ganancia para calcular el impuesto:
Con base en los artículos 148 y 151 de la Ley del I.S.R. de debe actualizar el costo comprobado de adquisición; dado que no contamos con el monto correspondiente al terreno, se considerará como costo del terreno el 20% del costo total, así mismo nos indica que el costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso dicho costo será inferior al 20% del costo inicial (a).
El costo resultante se actualizará por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación (b). Las mejoras o adaptaciones que implican inversiones deducibles deberán sujetarse al mismo tratamiento.
Factor de actualización (b):
INPC febrero 2022 / INPC diciembre 2001 (118.981 /50.4348987) = 2.3591006 (4)
Hasta este punto la base gravable nos colocaría en uno de los renglones más altos de la tabla, al 34%, donde el impuesto estaría arriba de los $800,000 pesos, una cifra nada grata para el propietario vendedor; sin embargo, el artículo 154 de la Ley del I.S.R. establece que:
Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes inmuebles efectuarán pago provisional por cada operación, aplicando la tarifa que se determine conforme al siguiente párrafo a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. El resultado que se obtenga conforme a este párrafo se multiplicará por el mismo número de años en que se dividió la ganancia, siendo el resultado el impuesto que corresponda al pago provisional.
Para este caso es muy probable que la Notaría solicite se realice un avalúo fiscal para determinar la base para el cálculo del impuesto, esto se debe a que tenemos diferentes valores, precio de venta por: $8’452,500.00; costo comprobado de adquisición actualizado de: $858,712.62 y valor catastral de: $2’885,223.32; aún y cuando ellos toman el valor más alto, entre los mismos existe una diferencia considerable, así, con el avalúo fiscal se determinará la base; es importante señalar que, en la operación prevalecerá el precio de venta o el valor comercial que se fije en la operación con el comprador.
Entrando al tema del avalúo, si bien existen diferentes tipos, el que nos ocupa por el momento es el fiscal, como lo mencioné es una valuación NO comercial derivado de la formalización de un inmueble a través de un cambio en las escrituras y del propietario del bien, ya sea por compraventa, adjudicación, juicios testamentarios, fusiones o divisiones o cualquier otro recurso legal por el cual exista un cambio de la titularidad de la propiedad y persigue solo un objetivo y es determinar la base gravable para el cálculo del Impuesto de Adquisición (ISAI) e I.S.R.
El avalúo fiscal cobra relevancia dado que, si este excede en más de un 10% la contraprestación pactada por la enajenación, el total de la diferencia se considerará ingreso para el comprador o adquirente, en cuyo caso se incrementará su costo con el total de la diferencia citada, como lo indica el artículo 153 de la Ley del I.S.R.
Los avalúos fiscales tienen una vigencia de 1 año y podrán practicarse por las autoridades fiscales, por las instituciones de crédito y por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, como lo señala el artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación.
Si bien cada caso cuenta con sus variables muy particulares esta guía nos ayuda a entender de una manera práctica cómo se realizan los cálculos del impuesto y la información con la que se debe contar para ello; siendo siempre cálculos aproximados a la realidad y pueden variar en el tiempo dado los factores y actualizaciones que hacen las autoridades en la materia, así como quien realiza los cálculos finales, es decir, la Notaría.
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