La decisión de comprar un inmueble es tan importante como la de seleccionar la mejor alternativa de financiamiento, muchos de los casos abortan el proceso por que la institución financiera rechazó la solicitud, cual sea el motivo, otros tantos buscan alternativas adicionales y el resto (una gran proporción) se queda con un mal sabor de boca, pero, el jugador que cobra más relevancia es la “desinformación”, ya que el usuario final puede acceder a múltiples alternativas que harán realidad su sueño.
En otros casos y en su gran mayoría, la “desinformación” nuevamente hace de las suyas y me refiero a los que su financiamiento fue aceptado y al paso del tiempo, dada una situación coyuntural, se ven en la necesidad de vender el inmueble o refinanciar la deuda; al venderlo resulta que nadie les dijo que la (s) cancelación (es) de la (s) hipoteca (s) tiene (n) un costo, la mayoría se sorprende cuando tomaron el nada atractivo COFINAVIT (aclaro que no estoy en contra de) y tienen que pagar por dos cancelaciones de hipoteca, es ¡muy molesto!
En los casos de refinanciamiento o subrogación de acreedor, ¿Qué demonios es esto? Tan simple como canjear la deuda de una entidad a otra o bien puede ser la la subrogación de deudor, es decir, de titular; ambos mecanismos nos sirven para cumplir un objetivo, no significan lo mismo; materia de otro artículo.
Sin más, todo lo que debes saber acerca del financiamiento inmobiliario bancario (residencial y empresarial / oficinas) y no bancario, sus ventajas, desventajas y características generales.
FINANCIAMIENTO BANCARIO
Créditos concedidos por el sistema bancario a las familias, empresas privadas y sector público, así como valores emitidos por empresas privadas, sector público y Banco Central adquiridos por el sistema bancario
Ventajas:
Muchos ofrecen tasas de interés bajas, que hacen más llevadero el pago
No implica necesariamente comprar vivienda, también puede ser remodelar la vivienda actual, en caso de tener una
Los préstamos se hacen a largo plazo, lo que implica que las cuotas se acomodan a tu capacidad adquisitiva
El obtener vivienda propia es importante para cualquier persona independientemente de si vive solo o en familia
Desventajas:
Es importante tener una estabilidad económica a largo plazo y esto es impredecible, pues nadie sabe cómo puede cambiar su situación
Los atrasos en los pagos generan intereses de mora, los cuales regularmente son muy altos
Estos se los dan regularmente a cualquier persona mayor de edad siempre y cuando esta cuente con la capacidad adquisitiva requerida
TIPOS
De Adquisición (inmuebles residenciales y oficinas)
Esta opción te permitirá obtener un préstamo del banco para comprar la vivienda que deseas, ya sea nueva o usada.
De Liquidez
Tú decides en qué usar los recursos de este crédito, sólo necesitas ser dueño de una propiedad libre de gravamen.
CARACTERÍSTICAS GENERALES
Destino: “Adquisición de Oficinas”
En la siguiente tabla se muestran las condiciones del producto Afirme PYME Inmuebles (crédito simple) del banco Afirme:
Comprobación de ingresos:
3 meses de estados de cuenta
Declaración de impuestos del último ejercicio
Estados Financieros del ejercicio anterior y parciales del ejercicio actual con relaciones analíticas. no mayor a 3 meses
Garantía:
Escritura de propiedad con sello del RPP
El mismo bien a adquirir se queda como garantía
Beneficios:
Adquiere el local o bodega que necesitas
Comprar un terreno construir o remodelars in penalización por pagos anticipados (Tasa Fija)
Giros restringidos:
Actividad agropecuaria, centros de apuestas, construcción de vivienda, empresas con pérdidas acumuladas, empresas dedicadas a prestar dinero, fabricación de armamento, iglesias, partidos políticos y gobierno, hospitales y escuelas.
Destino: “Adquisición de Inmuebles”
En la siguiente tabla se muestra, en resumen, los rangos de acuerdo con las condiciones de productos hipotecarios que ofrecen diez instituciones financieras: Afirme, City Banamex, Banorte, Banregio, BX+, HSBC, ION, Santander, Scotiabank y Banca Mifel:
Destino: “Liquidez”
En la siguiente tabla se muestra, en resumen, los rangos de acuerdo con las condiciones de productos hipotecarios que ofrecen siete instituciones financieras: BX+, Banorte, HSBC, Scotiabank, ION, Santander e iBAN:
FINANCIAMIENTO NO BANCARIO
Créditos concedidos por Intermediarios Financieros, ya que de manera habitual colocan financiamiento directo a sus demandantes (acreditados), son no bancarios, porque no pueden realizar las actividades de Banca y Crédito, de la manera como lo establece la Ley de Instituciones de Crédito.
Ventajas:
Se otrogan para la adqusición de: Casa habitación, Terrenos, Terreno + construcción, Locales comerciales, Bodegas, Oficinas, Edificios, Usos mixtos, Ampliaciones y remodelaciones
Sin buró de crédito (acreditar favorablemente el estudio socioeconómico)
Flexibilidad en la comprobación de ingresos
Atiendien a todos los sectores de la economía
Se puede sumar el ingreso de familiares y amigos
Coeficiente de pago vs. Ingresos 1:1
Se consideran ingresos obtenidos en el extranjero sin importar el origen de la institución bancaria
Cobertura de seguros conyugal (muerte, invalidez total y permanente, muerte simultánea, desempleo, daños y contenidos)
La póliza cubre a titular y cónyuge sin importar régimen conyugal (incluye concubinato comprobado y unión libre)
Valor de la póliza de seguros se actualiza a la alza con el avance en el plan de financiamiento
Desventajas:
Anticipos en las operaciones del 20% al 40%
Plazos de 2 a 4 meses para la adjudicación
En la siguiente tabla se muestran los rangos de acuerdo con los planes que ofrece la oficina Hipoteca Genial / SOC – Asesores Hipotecarios
Políticas:
Edad mínima: 18 años
Edad máxima de contratación: 59 años, 11meses
Antigüedad laboral: no exigible
Constancia de situación fiscal: no exigible
Declaración fiscal anual: no exigible
Buen historial en buró de crédito: no exigible
Validación de seguro médico antes de contratar en planes superiores a $5MDP
Entrega de evidencia de ingresos (estados de cuenta, recibos, facturas, notas de compra o venta, carta laboral, contrato de arrendamiento, etc.)
Juguemos en contra de la “desinformación” para tomar la mejor decisión, si bien el mercado se polarizó un poco, qué, para la vivienda media y baja el 2019 no fue el mejor año ya que no creció en la compra de inmuebles además que el número de créditos hipotecarios IINFONAVIT y FOVISSSTE decreció, sin embargo personas con ingresos un poco más altos, si consumieron el año pasado.
Como en otras crisis, el sector hipotecario será un protagonista a favor de la economía de las familias mexicanas. Es desde el hogar, en donde retomaremos energías para regresar más fuertes. La importancia del sector hipotecario es tan relevante, que nuevamente detonará los activos para seguir adelante y superar la crisis.
Para las personas que ya tienen un crédito hipotecario les recomiendo, dadas las circuntancias actuales, aplicar una subrogación de acreedor con mejores tasas y volver a alargar el préstamo por más años para que baje la mensualidad y estar en mejores condiciones para pagar.
Les comparto el enlace para que simulen su crédito: https://url2.cl/bsFtj
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Compártelo y si necesitas asesoría sobre financiamiento bancario y no bancario, será un gusto estar en contacto contigo, escríbeme: j.paczka@posturainmobiliaria.com o vía Whatsapp en el 558567-4786
Escrito por:
C.P. Javier Eduardo Martínez Paczka
Fundador / Postura Inmobiliaria