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EL FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO BANCARIO Y NO BANCARIO

Actualizado: 27 abr 2020




La decisi贸n de comprar un inmueble es tan importante como la de seleccionar la mejor alternativa de financiamiento, muchos de los casos abortan el proceso por que la instituci贸n financiera rechaz贸 la solicitud, cual sea el motivo, otros tantos buscan alternativas adicionales y el resto (una gran proporci贸n) se queda con un mal sabor de boca, pero, el jugador que cobra m谩s relevancia es la 鈥渄esinformaci贸n鈥, ya que el usuario final puede acceder a m煤ltiples alternativas que har谩n realidad su sue帽o.


En otros casos y en su gran mayor铆a, la 鈥渄esinformaci贸n鈥 nuevamente hace de las suyas y me refiero a los que su financiamiento fue aceptado y al paso del tiempo, dada una situaci贸n coyuntural, se ven en la necesidad de vender el inmueble o refinanciar la deuda; al venderlo resulta que nadie les dijo que la (s) cancelaci贸n (es) de la (s) hipoteca (s) tiene (n) un costo, la mayor铆a se sorprende cuando tomaron el nada atractivo COFINAVIT (aclaro que no estoy en contra de) y tienen que pagar por dos cancelaciones de hipoteca, es 隆muy molesto!

En los casos de refinanciamiento o subrogaci贸n de acreedor, 驴Qu茅 demonios es esto? Tan simple como canjear la deuda de una entidad a otra o bien puede ser la la subrogaci贸n de deudor, es decir, de titular; ambos mecanismos nos sirven para cumplir un objetivo, no significan lo mismo; materia de otro art铆culo.


Sin m谩s, todo lo que debes saber acerca del financiamiento inmobiliario bancario (residencial y empresarial / oficinas) y no bancario, sus ventajas, desventajas y caracter铆sticas generales.



FINANCIAMIENTO BANCARIO


Cr茅ditos concedidos por el sistema bancario a las familias, empresas privadas y sector p煤blico, as铆 como valores emitidos por empresas privadas, sector p煤blico y Banco Central adquiridos por el sistema bancario


Ventajas:

  1. Muchos ofrecen tasas de inter茅s bajas, que hacen m谩s llevadero el pago

  2. No implica necesariamente comprar vivienda, tambi茅n puede ser remodelar la vivienda actual, en caso de tener una

  3. Los pr茅stamos se hacen a largo plazo, lo que implica que las cuotas se acomodan a tu capacidad adquisitiva

  4. El obtener vivienda propia es importante para cualquier persona independientemente de si vive solo o en familia

Desventajas:

  1. Es importante tener una estabilidad econ贸mica a largo plazo y esto es impredecible, pues nadie sabe c贸mo puede cambiar su situaci贸n

  2. Los atrasos en los pagos generan intereses de mora, los cuales regularmente son muy altos

  3. Estos se los dan regularmente a cualquier persona mayor de edad siempre y cuando esta cuente con la capacidad adquisitiva requerida


TIPOS


De Adquisici贸n (inmuebles residenciales y oficinas)

Esta opci贸n te permitir谩 obtener un pr茅stamo del banco para comprar la vivienda que deseas, ya sea nueva o usada.

De Liquidez

T煤 decides en qu茅 usar los recursos de este cr茅dito, s贸lo necesitas ser due帽o de una propiedad libre de gravamen.


CARACTER脥STICAS GENERALES


Destino: 鈥淎dquisici贸n de Oficinas鈥

En la siguiente tabla se muestran las condiciones del producto Afirme PYME Inmuebles (cr茅dito simple) del banco Afirme:

Comprobaci贸n de ingresos:

  1. 3 meses de estados de cuenta

  2. Declaraci贸n de impuestos del 煤ltimo ejercicio

  3. Estados Financieros del ejercicio anterior y parciales del ejercicio actual con relaciones anal铆ticas. no mayor a 3 meses

Garant铆a:

  1. Escritura de propiedad con sello del RPP

  2. El mismo bien a adquirir se queda como garanti虂a

Beneficios:

  1. Adquiere el local o bodega que necesitas

  2. Comprar un terreno construir o remodelars in penalizaci贸n por pagos anticipados (Tasa Fija)

Giros restringidos:

Actividad agropecuaria, centros de apuestas, construcci贸n de vivienda, empresas con p茅rdidas acumuladas, empresas dedicadas a prestar dinero, fabricaci贸n de armamento, iglesias, partidos pol铆ticos y gobierno, hospitales y escuelas.


Destino: 鈥淎dquisici贸n de Inmuebles鈥

En la siguiente tabla se muestra, en resumen, los rangos de acuerdo con las condiciones de productos hipotecarios que ofrecen diez instituciones financieras: Afirme, City Banamex, Banorte, Banregio, BX+, HSBC, ION, Santander, Scotiabank y Banca Mifel:

Destino: 鈥淟iquidez鈥

En la siguiente tabla se muestra, en resumen, los rangos de acuerdo con las condiciones de productos hipotecarios que ofrecen siete instituciones financieras: BX+, Banorte, HSBC, Scotiabank, ION, Santander e iBAN:

FINANCIAMIENTO NO BANCARIO



Cr茅ditos concedidos por Intermediarios Financieros, ya que de manera habitual colocan financiamiento directo a sus demandantes (acreditados), son no bancarios, porque no pueden realizar las actividades de Banca y Cr茅dito, de la manera como lo establece la Ley de Instituciones de Cr茅dito.



Ventajas:

  1. Se otrogan para la adqusici贸n de: Casa habitaci贸n, Terrenos, Terreno + construcci贸n, Locales comerciales, Bodegas, Oficinas, Edificios, Usos mixtos, Ampliaciones y remodelaciones

  2. Sin bur贸 de cr茅dito (acreditar favorablemente el estudio socioecon贸mico)

  3. Flexibilidad en la comprobacio虂n de ingresos

  4. Atiendien a todos los sectores de la economi虂a

  5. Se puede sumar el ingreso de familiares y amigos

  6. Coeficiente de pago vs. Ingresos 1:1

  7. Se consideran ingresos obtenidos en el extranjero sin importar el origen de la institucio虂n bancaria

  8. Cobertura de seguros conyugal (muerte, invalidez total y permanente, muerte simulta虂nea, desempleo, dan虄os y contenidos)

  9. La po虂liza cubre a titular y co虂nyuge sin importar re虂gimen conyugal (incluye concubinato comprobado y unio虂n libre)

  10. Valor de la po虂liza de seguros se actualiza a la alza con el avance en el plan de financiamiento

Desventajas:

  1. Anticipos en las operaciones del 20% al 40%

  2. Plazos de 2 a 4 meses para la adjudicaci贸n


En la siguiente tabla se muestran los rangos de acuerdo con los planes que ofrece la oficina Hipoteca Genial / SOC 鈥 Asesores Hipotecarios

Pol铆ticas:

  • Edad mi虂nima: 18 an虄os

  • Edad ma虂xima de contratacio虂n: 59 an虄os, 11meses

  • Antigu虉edad laboral: no exigible

  • Constancia de situacio虂n fiscal: no exigible

  • Declaracio虂n fiscal anual: no exigible

  • Buen historial en buro虂 de cre虂dito: no exigible

  • Validacio虂n de seguro me虂dico antes de contratar en planes superiores a $5MDP

  • Entrega de evidencia de ingresos (estados de cuenta, recibos, facturas, notas de compra o venta, carta laboral, contrato de arrendamiento, etc.)



Juguemos en contra de la 鈥渄esinformaci贸n鈥 para tomar la mejor decisi贸n, si bien el mercado se polariz贸 un poco, qu茅, para la vivienda media y baja el 2019 no fue el mejor a帽o ya que no creci贸 en la compra de inmuebles adem谩s que el n煤mero de cr茅ditos hipotecarios IINFONAVIT y FOVISSSTE decreci贸, sin embargo personas con ingresos un poco m谩s altos, si consumieron el a帽o pasado.


Como en otras crisis, el sector hipotecario ser谩 un protagonista a favor de la econom铆a de las familias mexicanas. Es desde el hogar, en donde retomaremos energ铆as para regresar m谩s fuertes. La importancia del sector hipotecario es tan relevante, que nuevamente detonar谩 los activos para seguir adelante y superar la crisis.


Para las personas que ya tienen un cr茅dito hipotecario les recomiendo, dadas las circuntancias actuales, aplicar una subrogaci贸n de acreedor con mejores tasas y volver a alargar el pr茅stamo por m谩s a帽os para que baje la mensualidad y estar en mejores condiciones para pagar.


Les comparto el enlace para que simulen su cr茅dito: https://url2.cl/bsFtj


驴Te fue 煤til este articulo?

Comp谩rtelo y si necesitas asesor铆a sobre financiamiento bancario y no bancario, ser谩 un gusto estar en contacto contigo, escr铆beme: j.paczka@posturainmobiliaria.com o v铆a Whatsapp en el 558567-4786


Escrito por:

C.P. Javier Eduardo Mart铆nez Paczka

Fundador / Postura Inmobiliaria

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