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ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO - LA VERDAD DE LA MODA - LO FISCAL - (FASHION TRUTHFULNESS)

Actualizado: 2 jun 2020



En el último año las incesantes modificaciones en términos fiscales a las operaciones de arrendamiento nos han puesto de cabeza y en particular a las personas físicas arrendadores de inmuebles; Dado que las autoridades aún no terminan de cerrar la pinza para controlarlas ya que presumen una evasión fiscal con un gran boquete para las arcas del gobierno federal cuya cuantía ya fue evaluada y es muy jugosa (+/- en 1% del PIB).


Trataré de ser lo más práctico para ayudarte a entender como funciona y así tengas los elementos para tomar una decisión, mas vale tomarlo muy en cuenta; si me anticipo al final de esta parte, – LO FISCAL - es posible que te des cuenta qué, por decirlo de alguna manera, es más barato apegarse a los preceptos fiscales que tener un impacto negativo en tu patrimonio incluso en tu persona.


Con base en el código Civil, “Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto” (artículo 2398). Y “La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada.(artículo 2399).


Al hablar de precio y pagar una suma de dinero misma que recibe el arrendador, esta se clasifica como “ingreso” y en México los ingresos por arrendamiento son regulados por los artículos 114 al 118 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR), Título IV De las Personas Físicas Disposiciones Generales, Capítulo III, “De los ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles” así como de las deducciones aplicables (artículo 115) y sus obligaciones (artículo 118); citaré los artículos al final de este documento para su consulta.


El impuesto sobre la renta (ISR) en México es un impuesto directo sobre la ganancia obtenida; es decir, por la diferencia entre el ingreso obtenido y las deducciones autorizadas en el ejercicio fiscal. Este impuesto debe ser pagado de manera mensual y/o trimestral por medio de los pagos provisionales (a cuenta del impuesto anual) al Servicio de Administración Tributaria (SAT), o en las Oficinas Autorizadas por las Entidades Federativas según lo marque la Ley y la normatividad en Materia de Coordinación Fiscal entre la Federación y las Entidades Federativas. El impuesto sobre la renta entró en vigor el 1 de enero de 2002, abrogando la ley que había estado vigente desde el 1 de enero de 1981. Esta ley tiene su reglamento correspondiente.


Cabe señalar que en el ejercicio 2013, fue derogada la ley de ISR 2002, y surgió una nueva ley con vigencia a partir del 1 de enero de 2014 (Diario Oficial de la Federación del 11 de diciembre de 2013).


Inicio con algunas reglas de carácter general; el artículo incluye para efectos de un mayor entendimiento ya con “números” ejercicios prácticos con algunas variables donde estaré profundizando en cada uno sobre reglas especificas aplicables.



¿Cada cuándo se deben presentar las declaraciones provisionales?



Existen dos formas, mensual y trimestral, se debe presentar a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior al periodo de calculo, se podrá presentar en forma trimestral cuándo el ingreso no exceda de 10 (diez) salarios mínimos generales vigentes en la Ciudad de México elevados al mes; aquí hago una pausa necesaria, aunque la ley señala salarios mínimos existe ya un decreto publicado el 30 de diciembre de 2016 por el que se expide la Ley para Determinar el Valor de la Unidad de Medida y Actualización (UMA), y como antecedente refiero para tener el sustento:



El 27 de enero de 2016 fue publicado en el Diario Oficial de la Federación el decreto por el que se declaran reformadas y adicionadas diversas disposiciones de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en materia de desindexación del salario mínimo (decreto), conforme al cual se creó la Unidad de Medida y Actualización (UMA).


Conforme al decreto, la UMA se convierte en la unidad de cuenta que se utilizará como índice, base, medida o referencia para determinar la cuantía del pago de las obligaciones y supuestos previstos en las leyes federales, de las entidades federativas y de la Ciudad de México, así como en las disposiciones jurídicas que emanen de dichas leyes. En virtud de lo anterior, la UMA fue creada para dejar de utilizar al salario mínimo como instrumento de indexación y actualización de los montos de las obligaciones previstas en diversos ordenamientos jurídicos, permitiendo con ello que los incrementos que se determinen al valor del salario mínimo ya no generen aumentos a todos los montos que estaban indexados a éste, logrando con esto que el salario mínimo pueda funcionar como un instrumento de política pública independiente y cumpla con el objetivo constitucional de ser suficiente para satisfacer las necesidades normales de un jefe de familia, en el orden material, social y cultural, y para proveer a la educación obligatoria de los hijos.


En este sentido, al prohibirse en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos la utilización del salario mínimo como índice, unidad, base, medida o referencia para fines ajenos a su naturaleza, resulta necesario contar con una unidad de indexación que lo sustituya en dicha función.


Retomando, si el ingreso mensual no excede de $26,411.52, esto es $86.88 (valor de la UMA en 2020)x10x30.4, entonces podrá presentarse la declaración provisional en forma trimestral, al exceder de esa cantidad, deberá presentarse en forma mensual (artículo 116 y 118 fracción IV).



¿Cómo se calcula el Impuesto Sobre la Renta?




Con base en la LISR, el impuesto se calcula sobre la ganancia obtenida o utilidad fiscal, esto es, el ingreso menos deducciones autorizadas (por el periodo correspondiente), a la utilidad se aplica la tarifa para el pago de ISR, vamos con algunos casos prácticos:



Caso 1:

Arrendamiento de un departamento en la CDMX, de persona física a persona física, monto mensual de renta $15,000.00 y se opta por la deducción ciega, el 35%.


1. Al ser el único ingreso por arrendamiento, los $15,000.00 no rebasan las 10 UMA`s elevadas al mes por lo que la declaración provisional se podrá presentar de forma trimestral.

2. Aplicar la tarifa de la tabla trimestral**

3. Inicio del arrendamiento: 1º de julio de 2020.





El ingreso neto mensual para este caso será de $14,127.71, el impuesto (ISR) mensual representa el 5.8152% del ingreso.

La declaración provisional de impuestos deberá presentarse a más tardar el día 17 del mes de octubre de 2020; si cae en día inhábil se deberá presentar el dia hábil siguiente (artículo 12 del Código Fiscal de la Federacion, CFF).

Sobre las tarifas, como lo indíca el párrafo tres del artículo 106 de la LISR se actualizan y publican en el Diario Oficial de la Federación, las tarifas provisionales para personas físicas con ingresos por arrendamiento, o por otorgar uso o goce temporal de bienes actualizadas para el ejercicio fiscal 2020 son las siguientes:





Sobre los días hábiles e inhábiles; cito el Artículo 12(CFF). En los plazos fijados en días no se contarán los sábados, los domingos ni el 1o. de enero; el primer lunes de febrero en conmemoración del 5 de febrero; el tercer lunes de marzo en conmemoración del 21 de marzo; el 1o. y 5 de mayo; el 16 de septiembre; el tercer lunes de noviembre en conmemoración del 20 de noviembre; el 1o. de diciembre de cada 6 año