ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO - LA VERDAD DE LA MODA - LO FISCAL - (FASHION TRUTHFULNESS)

Actualizado: 2 jun 2020

En el último año las incesantes modificaciones en términos fiscales a las operaciones de arrendamiento nos han puesto de cabeza y en particular a las personas físicas arrendadores de inmuebles; Dado que las autoridades aún no terminan de cerrar la pinza para controlarlas ya que presumen una evasión fiscal con un gran boquete para las arcas del gobierno federal cuya cuantía ya fue evaluada y es muy jugosa (+/- en 1% del PIB).

Trataré de ser lo más práctico para ayudarte a entender como funciona y así tengas los elementos para tomar una decisión, mas vale tomarlo muy en cuenta; si me anticipo al final de esta parte, – LO FISCAL - es posible que te des cuenta qué, por decirlo de alguna manera, es más barato apegarse a los preceptos fiscales que tener un impacto negativo en tu patrimonio incluso en tu persona.

Con base en el código Civil, “Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto” (artículo 2398). Y “La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada.” (artículo 2399).

Al hablar de precio y pagar una suma de dinero misma que recibe el arrendador, esta se clasifica como “ingreso” y en México los ingresos por arrendamiento son regulados por los artículos 114 al 118 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR), Título IV De las Personas Físicas Disposiciones Generales, Capítulo III, “De los ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles” así como de las deducciones aplicables (artículo 115) y sus obligaciones (artículo 118); citaré los artículos al final de este documento para su consulta.

El impuesto sobre la renta (ISR) en México es un impuesto directo sobre la ganancia obtenida; es decir, por la diferencia entre el ingreso obtenido y las deducciones autorizadas en el ejercicio fiscal. Este impuesto debe ser pagado de manera mensual y/o trimestral por medio de los pagos provisionales (a cuenta del impuesto anual) al Servicio de Administración Tributaria (SAT), o en las Oficinas Autorizadas por las Entidades Federativas según lo marque la Ley y la normatividad en Materia de Coordinación Fiscal entre la Federación y las Entidades Federativas. El impuesto sobre la renta entró en vigor el 1 de enero de 2002, abrogando la ley que había estado vigente desde el 1 de enero de 1981. Esta ley tiene su reglamento correspondiente.

Cabe señalar que en el ejercicio 2013, fue derogada la ley de ISR 2002, y surgió una nueva ley con vigencia a partir del 1 de enero de 2014 (Diario Oficial de la Federación del 11 de diciembre de 2013).

Inicio con algunas reglas de carácter general; el artículo incluye para efectos de un mayor entendimiento ya con “números” ejercicios prácticos con algunas variables donde estaré profundizando en cada uno sobre reglas especificas aplicables.

¿Cada cuándo se deben presentar las declaraciones provisionales?

Existen dos formas, mensual y trimestral, se debe presentar a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior al periodo de calculo, se podrá presentar en forma trimestral cuándo el ingreso no exceda de 10 (diez) salarios mínimos generales vigentes en la Ciudad de México elevados al mes; aquí hago una pausa necesaria, aunque la ley señala salarios mínimos existe ya un decreto publicado el 30 de diciembre de 2016 por el que se expide la Ley para Determinar el Valor de la Unidad de Medida y Actualización (UMA), y como antecedente refiero para tener el sustento:

El 27 de enero de 2016 fue publicado en el Diario Oficial de la Federación el decreto por el que se declaran reformadas y adicionadas diversas disposiciones de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en materia de desindexación del salario mínimo (decreto), conforme al cual se creó la Unidad de Medida y Actualización (UMA).

Conforme al decreto, la UMA se convierte en la unidad de cuenta que se utilizará como índice, base, medida o referencia para determinar la cuantía del pago de las obligaciones y supuestos previstos en las leyes federales, de las entidades federativas y de la Ciudad de México, así como en las disposiciones jurídicas que emanen de dichas leyes. En virtud de lo anterior, la UMA fue creada para dejar de utilizar al salario mínimo como instrumento de indexación y actualización de los montos de las obligaciones previstas en diversos ordenamientos jurídicos, permitiendo con ello que los incrementos que se determinen al valor del salario mínimo ya no generen aumentos a todos los montos que estaban indexados a éste, logrando con esto que el salario mínimo pueda funcionar como un instrumento de política pública independiente y cumpla con el objetivo constitucional de ser suficiente para satisfacer las necesidades normales de un jefe de familia, en el orden material, social y cultural, y para proveer a la educación obligatoria de los hijos.

En este sentido, al prohibirse en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos la utilización del salario mínimo como índice, unidad, base, medida o referencia para fines ajenos a su naturaleza, resulta necesario contar con una unidad de indexación que lo sustituya en dicha función.

Retomando, si el ingreso mensual no excede de $26,411.52, esto es $86.88 (valor de la UMA en 2020)x10x30.4, entonces podrá presentarse la declaración provisional en forma trimestral, al exceder de esa cantidad, deberá presentarse en forma mensual (artículo 116 y 118 fracción IV).

¿Cómo se calcula el Impuesto Sobre la Renta?

Con base en la LISR, el impuesto se calcula sobre la ganancia obtenida o utilidad fiscal, esto es, el ingreso menos deducciones autorizadas (por el periodo correspondiente), a la utilidad se aplica la tarifa para el pago de ISR, vamos con algunos casos prácticos:

Caso 1:

Arrendamiento de un departamento en la CDMX, de persona física a persona física, monto mensual de renta $15,000.00 y se opta por la deducción ciega, el 35%.

1. Al ser el único ingreso por arrendamiento, los $15,000.00 no rebasan las 10 UMA`s elevadas al mes por lo que la declaración provisional se podrá presentar de forma trimestral.

2. Aplicar la tarifa de la tabla trimestral**

3. Inicio del arrendamiento: 1º de julio de 2020.

El ingreso neto mensual para este caso será de $14,127.71, el impuesto (ISR) mensual representa el 5.8152% del ingreso.

La declaración provisional de impuestos deberá presentarse a más tardar el día 17 del mes de octubre de 2020; si cae en día inhábil se deberá presentar el dia hábil siguiente (artículo 12 del Código Fiscal de la Federacion, CFF).

Sobre las tarifas, como lo indíca el párrafo tres del artículo 106 de la LISR se actualizan y publican en el Diario Oficial de la Federación, las tarifas provisionales para personas físicas con ingresos por arrendamiento, o por otorgar uso o goce temporal de bienes actualizadas para el ejercicio fiscal 2020 son las siguientes:

Sobre los días hábiles e inhábiles; cito el Artículo 12(CFF). En los plazos fijados en días no se contarán los sábados, los domingos ni el 1o. de enero; el primer lunes de febrero en conmemoración del 5 de febrero; el tercer lunes de marzo en conmemoración del 21 de marzo; el 1o. y 5 de mayo; el 16 de septiembre; el tercer lunes de noviembre en conmemoración del 20 de noviembre; el 1o. de diciembre de cada 6 años, cuando corresponda a la transmisión del Poder Ejecutivo y el 25 de diciembre.

Tampoco se contarán en dichos plazos, los días en que tengan vacaciones generales las autoridades fiscales federales, excepto cuando se trate de plazos para la presentación de declaraciones y pago de contribuciones, exclusivamente, en cuyos casos esos días se consideran hábiles. No son vacaciones generales las que se otorguen en forma escalonada.

En los plazos establecidos por períodos y aquéllos en que se señale una fecha determinada para su extinción se computarán todos los días.

Cuando los plazos se fijen por mes o por año, sin especificar que sean de calendario, se entenderá que en el primer caso el plazo concluye el mismo día del mes de calendario posterior a aquél en que se inició y en el segundo, el término vencerá el mismo día del siguiente año de calendario a aquél en que se inició. En los plazos que se fijen por mes o por año cuando no exista el mismo día en el mes de calendario correspondiente, el término será el primer día hábil del siguiente mes de calendario.

No obstante lo dispuesto en los párrafos anteriores, si el último día del plazo o en la fecha determinada, las oficinas ante las que se vaya a hacer el trámite permanecen cerradas durante el horario normal de labores o se trate de un día inhábil, se prorrogará el plazo hasta el siguiente día hábil. Lo dispuesto en este Artículo es aplicable, inclusive cuando se autorice a las instituciones de crédito para recibir declaraciones. También se prorrogará el plazo hasta el siguiente día hábil, cuando sea viernes el último día del plazo en que se deba presentar la declaración respectiva, ante las instituciones de crédito autorizadas.

Las autoridades fiscales podrán habilitar los días inhábiles. Esta circunstancia deberá comunicarse a los particulares y no alterará el cálculo de plazos.

Cada año se publica a través de la resolución miscelanea fiscal en el Diario Oficial los días que se consideran inhábiles, así como los días que se toman como periodo general de vacaciones por las autoridades fiscales.

Es importante diferenciar entre vacaciones generales y días inhábiles, ya que tienen efectos distintos los plazos.

Caso 2:

Arrendamiento de tres departamentos en la CDMX, de persona física a persona física, monto mensual de renta, de dos $15,000.00 y $20,000.00 del tercero, también se opta por la deducción ciega, el 35%.

1. Ingreso por arrendamiento: $50,000.00, rebasa las 10 UMA`s elevadas al mes por lo que la declaración provisional se debe presentar de forma mensual.

2. Aplicar la tarifa de la tabla mensual*

3. Inicio del arrendamiento: 1º de julio de 2020.

El ingreso neto mensual para este caso será de $44,172.65 pesos, el impuesto (ISR) mensual representa el 11.6547% del ingreso.

La declaración provisional de impuestos deberá presentarse a más tardar el día 17 del mes de agosto de 2020; si cae en día inhábil se deberá presentar el dia hábil siguiente (artículo 12 del Código Fiscal de la Federacion, CFF).

¿Qué sucede con el arrendamiento entre una persona física a una moral?

El artículo 116 (LISR) menciona, que en caso de que los ingresos se obtengan por pagos que efectúen las personas morales, éstas deberán retener como pago provisional el monto que resulte de aplicar la tasa del 10% sobre el monto de los mismos, sin deducción alguna … dichas retenciones deberán enterarse, en su caso, conjuntamente con las señaladas en el artículo 96 de esta Ley. El impuesto retenido podrá acreditarse contra el que resulte, veamos el siguiente caso:

Caso 3:

Arrendamiento de un departamento en la CDMX, de persona física a persona moral, monto mensual de renta, $120,000.00, se opta por la deducción ciega, el 35%.

1. Ingreso por arrendamiento: $120,000.00, rebasa las 10 UMA`s elevadas al mes por lo que la declaración provisional se debe presentar de forma mensual.

2. Aplicar la tarifa de la tabla mensual*

3. Inicio del arrendamiento: 1º de julio de 2020.

El ingreso neto mensual para este caso será de $100,788.31 pesos, el impuesto (ISR) mensual representa el 16.0097% del ingreso.

El arrendador, en este caso no cobrara el 100% del monto de la renta, esto es, de los $120,000.00 recibirá $108,000.00; el arrendador debera especificar en el Comprobante Fiscal Digital (CDFI) el monto de la retención (parrafo quinto, artículo 116 LISR); así mismo el arrendatario persona moral, deberá enterar/pagar el impuesto en su declaración provisional (artículo 6, CFF).

¿Qué sucede con el arredamiento de inmuebles amueblados y locales comerciales?

En cuanto a casa habitación, el artículo 20, fracción II de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA), establece que está exenta de IVA, salvo cuando se renta con mobiliario.

Artículo 20. No se pagará el impuesto por el uso o goce temporal de los siguientes bienes:

…

II. Inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa- habitación. Si un inmueble tuviere varios destinos o usos, no se pagará el impuesto por la parte destinada o utilizada para casa- habitación. Lo dispuesto en esta fracción no es aplicable a los inmuebles o parte de ellos que se proporcionen amueblados o se destinen o utilicen como hoteles o casas de hospedaje.

La misma Ley en su artículo 1-A menciona los supuestos por los que se obliga a la retención del IVA, asi mismo en el artículo 3 del reglamento de la LIVA se especifican los porcentajes en los demás casos.

Artículo 1.-A (LIVA). Están obligados a efectuar la retención del impuesto que se les traslade, los contribuyentes que se ubiquen en alguno de los siguientes supuestos:

1. Sean instituciones de crédito que adquieran bienes mediante dación en pago o adjudicación judicial o fiduciaria.

2. Sean personas morales que:

a) Reciban servicios personales independientes, o usen o gocen temporalmente bienes, prestados u otorgados por personas físicas, respectivamente.

b) Adquieran desperdicios para ser utilizados como insumo de su actividad industrial o para su comercialización.

c) Reciban servicios de autotransporte terrestre de bienes, prestados por personas físicas o morales. Inciso adicionado DOF 31-12-1999

d) Reciban servicios prestados por comisionistas, cuando éstos sean personas físicas. Inciso adicionado DOF 31-12-1999

3. Sean personas físicas o morales que adquieran bienes tangibles, o los usen o gocen temporalmente, que enajenen u otorguen residentes en el extranjero sin establecimiento permanente en el país. Fracción reformada DOF 30-12-2002

4. Sean personas morales o personas físicas con actividades empresariales, que reciban servicios a través de los cuales se pongan a disposición del contratante o de una parte relacionada de éste, personal que desempeñe sus funciones en las instalaciones del contratante o de una parte relacionada de éste, o incluso fuera de éstas, estén o no bajo la dirección, supervisión, coordinación o dependencia del contratante, independientemente de la denominación que se le dé a la obligación contractual. En este caso la retención se hará por el 6% del valor de la contraprestación efectivamente pagada. Fracción adicionada DOF 30-12-2002. Reformada DOF 01-12-2004, 07-06-2005. Derogada DOF 11-12-2013. Adicionada DOF 09-12-2019

No efectuarán la retención a que se refiere este artículo las personas físicas o morales que estén obligadas al pago del impuesto exclusivamente por la importación de bienes.

Quienes efectúen la retención a que se refiere este artículo sustituirán al enajenante, prestador de servicio u otorgante del uso o goce temporal de bienes en la obligación de pago y entero del impuesto.

El retenedor efectuará la retención del impuesto en el momento en el que pague el precio o la contraprestación y sobre el monto de lo efectivamente pagado y lo enterará mediante declaración en las oficinas autorizadas, conjuntamente con el pago del impuesto correspondiente al mes en el cual se efectúe la retención o, en su defecto, a más tardar el día 17 del mes siguiente a aquél en el que hubiese efectuado la retención, sin que contra el entero de la retención pueda realizarse acreditamiento, compensación o disminución alguna. Párrafo reformado DOF 30-12-2002, 11-12-2013 El Ejecutivo Federal, El Ejecutivo Federal, en el reglamento de esta ley, podrá autorizar una retención menor al total del impuesto causado, tomando en consideración las características del sector o de la cadena productiva de que se trate, el control del cumplimiento de obligaciones fiscales, así como la necesidad demostrada de recuperar con mayor oportunidad el impuesto acreditable. Artículo adicionado DOF 31-12-1998

Artículo 3 (RLIVA). Para los efectos del artículo 1o.-A, último párrafo de la Ley, las personas morales obligadas a efectuar la retención del impuesto que se les traslade, lo harán en una cantidad menor, en los casos siguientes:

I. La retención se hará por las dos terceras partes del impuesto que se les traslade y que haya sido efectivamente pagado, cuando el impuesto le sea trasladado por personas físicas por las operaciones siguientes:

a) Prestación de servicios personales independientes;

b) Prestación de servicios de comisión, y

c) Otorgamiento del uso o goce temporal de bienes.

II. La retención se hará por el 4% del valor de la contraprestación pagada efectivamente, cuando reciban los servicios de autotransporte terrestre de bienes que sean considerados como tales en los términos de las leyes de la materia.

Las personas físicas o morales que presten los servicios de autotransporte de bienes a que se refiere el párrafo anterior, deberán poner a disposición del Servicio de Administración Tributaria la documentación comprobatoria, de conformidad con las disposiciones fiscales, de las cantidades adicionales al valor de la contraprestación pactada por los citados servicios, que efectivamente se cobren a quien los reciba, por contribuciones distintas al impuesto al valor agregado, viáticos, gastos de toda clase, reembolsos, intereses normales o moratorios, penas convencionales y por cualquier otro concepto, identificando dicha documentación con tales erogaciones.

Veamos los siguientes casos:

Caso 4:

Arrendamiento de una casa amueblada en la CDMX, de persona física a persona moral, monto mensual de renta, $70,000.00, se opta por la deducción ciega, el 35%.

1. Ingreso por arrendamiento: $70,000.00, rebasa las 10 UMA`s elevadas al mes por lo que la declaración provisional se debe presentar de forma mensual.

2. Aplicar la tarifa de la tabla mensual*

3. Inicio del arrendamiento: 1º de julio de 2020.

El ingreso neto mensual para este caso será de $64,373.60 pesos, el impuesto (ISR) mensual representa el 13.3710% del ingreso.

El arrendador, en este caso no cobrara el 100% del monto de la renta, esto es, de los $70,000.00 recibirá $55,533.33 más el 16% de IVA sobre el monto de la renta, restando las retenciones de ISR e IVA esto es $66,733.33, deberá especificar en el Comprobante Fiscal Digital (CDFI), el monto de la retención de ISR (parrafo quinto, artículo 116 LISR) y de IVA (artículo 1-A LIVA, artículo 3 RLIVA) así como el IVA causado/trasladado, así mismo el arrendatario persona moral, deberá enterar/pagar los impuestos retenidos tanto ISR como IVA en la declaración provisional (artículo 6, CFF).

Para este caso, el IVA que corresponde $3,733.33 (IVA trasladado menos retención de IVA) se deberá enterar de igual forma que el pago provisional del ISR. En caso de tener IVA acreditable se deberá determinar el monto a cargo o en su caso a favor.

Un útimo ejercicio considerando una renta de un local comercial arriba de los $300,000.00 pesos:

Caso 5:

Arrendamiento de una local comercial en la CDMX, de persona física a persona moral, monto mensual de renta, $530,000.00, se opta por la deducción ciega, que es del 35%.

1. Ingreso por arrendamiento: $530,000.00, rebasa las 10 UMA`s elevadas al mes por lo que la declaración provisional se debe presentar de forma mensual.

2. Aplicar la tarifa de la tabla mensual*

3. Inicio del arrendamiento: 1º de julio de 2020.

El ingreso neto mensual para este caso será de $448,299.16 pesos, el impuesto (ISR) mensual representa el 20.7485% del ingreso.

El arrendador, en este caso no cobrara el 100% del monto de la renta, esto es, de los $530,000.00 recibirá $420,466.67 más el 16% de IVA sobre el monto de la renta, restando las retenciones de ISR e IVA, esto es $505,266.67; deberá especificar en el Comprobante Fiscal Digital (CDFI), el monto de la retención de ISR (parrafo quinto, artículo 116 LISR) y de IVA (artículo 1-A LIVA, artículo 3 RLIVA) así como el IVA causado/trasladado, así mismo el arrendatario persona moral, deberá enterar/pagar los impuestos retenidos tento ISR como IVA en su declaración provisional (artículo 6, CFF).

Para este caso, el IVA que corresponde $28,266.67 (IVA trasladado menos retención de IVA) se deberá enterar de igual forma que el pago provisional del ISR. En caso de tener IVA acreditable se deberá determinar el monto a cargo o en su caso a favor.

¿Cuáles son las deducciones en el arrendamiento inmobiliario?

Con base en el artículo 115 de la LISR, las personas que obtengan ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles (Capítulo III, LISR) podrán efectuar las siguientes deducciones:

I. Los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente al año de calendario sobre dichos inmuebles, así como por las contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten a los mismos y, en su caso, el impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.

II. Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble.

III. Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles, siempre y cuando obtenga el comprobante fiscal correspondiente. Se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación. Para determinar el interés real se aplicará en lo conducente lo dispuesto en el artículo 134 de esta Ley.

IV. Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a esta Ley les corresponda cubrir sobre dichos salarios, efectivamente pagados.

V. El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.

VI. Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.

Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles podrán optar por deducir el 35% de los ingresos a que se refiere este Capítulo, en substitución de las deducciones a que este artículo se refiere. Quienes ejercen esta opción podrán deducir, además, el monto de las erogaciones por concepto del impuesto predial de dichos inmuebles correspondiente al año de calendario o al periodo durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda.

El párrafo anterior se refiere a la deducción ciega, para tal efecto se debe tomar en cuenta que, si se opta por esta opción se deberá mantener por todo el ejercicio fiscal, es decir, no es posible cambiar a deducciones por los conceptos que se establecen en la fracción I a VI con exepción del impuesto predial (último párrafo del artículo 6, CFF); Al respecto existe jurisprudencia, cito la última parte del creiterio jurisdiccional 99/2019 (Aprobado 10ma. Sesión Ordinaria 22/11/2019):

… resulta ilegal que la autoridad le haya negado la devolución solicitada nuevamente, bajo el argumento de que no es posible variar la opción elegida para determinar el impuesto del ejercicio, toda vez que la restricción contenida en el artículo 6 del CFF supone la determinación conforme a dos mecánicas distintas en un mismo ejercicio, y no establece la imposibilidad de presentar declaraciones complementarias en términos del artículo 32 del CFF, que modifiquen las deducciones aplicadas respecto de todo el ejercicio.

Los siguientes aspectos estan relacionados con las reformas fiscales 2020 que resultan en impacto negativo para estas operaciones:

¿Cuáles son los impactos de las reformas fiscales sobre el arrendamiento inmobiliario?

1. Comprobantes fiscales Digitales por Internet (CFDI) derivados de juicios de arrendamiento inmobiliario

Con base en los artículos 118 (obligaciones), fraccion III de la LISR y el artículo 33 de la LIVA:

Artículo 118 (LISR)

…

III. Expedir comprobantes fiscales por las contraprestaciones recibidas. Tratándose de juicios de arrendamiento inmobiliario en los que se condene al arrendatario al pago de las rentas vencidas, la autoridad judicial requerirá al acreedor que compruebe haber emitido los comprobantes fiscales a que se refiere esta fracción. En caso de que el acreedor no acredite haber emitido dichos comprobantes, la autoridad judicial deberá informar al Servicio de Administración Tributaria la omisión mencionada en un plazo máximo de 5 días contados a partir del vencimiento del plazo que la autoridad judicial haya otorgado al acreedor para cumplir el requerimiento. Párrafo adicionado DOF 09-12-2019

Artículo 33 (LIVA)

…

Tratándose de juicios de arrendamiento inmobiliario en los que se condene al arrendatario al pago de las rentas vencidas, la autoridad judicial requerirá al acreedor que compruebe haber emitido los comprobantes fiscales correspondientes. En caso de que el acreedor no acredite haber emitido dichos comprobantes, la autoridad judicial deberá informar al Servicio de Administración Tributaria la omisión mencionada en un plazo máximo de 5 días contados a partir del vencimiento del plazo que la autoridad judicial haya otorgado al acreedor para cumplir el requerimiento. La información mencionada deberá enviarse al órgano desconcentrado mencionado de conformidad con las reglas de carácter general que al efecto emita dicho órgano. Párrafo adicionado DOF 09-12-2019 Artículo reformado DOF 31-12-1979, 30-12-1980, 30-12-1983, 26-12-1990, 30-12-1996, 31-12-1998, 30-12-2002, 11-12-2013

En otras palabras la autoridad judicial se vuelve corresponsable con el SAT, esto no condiciona la continuidad del jucio y la probabilidad es muy alta que la sentencia salga a tu favor, pero si no logras regularizarte ante la autoridad fiscal, tu situación puede empeorar.

2. Ley de Extinción de Domino

¿Qué tiene que ver en todo esto?

Comencemos por saber qué es y su implicación:

Artículo 3.

La extinción de dominio es la pérdida de los derechos que tenga una persona en relación con los Bienes a que se refiere la presente Ley, declarada por sentencia de la autoridad judicial, sin contraprestación, ni compensación alguna para su propietario o para quien se ostente o comporte como tal, ni para quien, por cualquier circunstancia, posea o detente los citados Bienes. Decreto que reforma articulo 22 y fracción XXX del artículo 73 de la Constitución Politica de los Estados Unidos Mexicanos.

…Se aplicará la Ley de Extinción de Dominio y será precedente sobre bienes de carácter patrimonial:

1. Cuya legitima procedencia no pueda acreditarse

2. Delitos que marca la Ley Federal contra Delincuencia Organizada

3. Delitos en materia de hidrocarburos, petrolíferos y petroquímicos

4. Delitos contra la salud

5. Trata de personas

6. Delitos por hechos de corrupción

7. Encubrimiento

8. Delitos cometidos por servidores públicos

9. Robo de Vehículos

10. Recursos de Procedencia Ilícita

11. Extorción

¿Cuándo se puede aplicar la Ley Nacional de Extinción de Dominio?

Artículo 14.

Se aplicará la extinción de dominio aún cuando no se haya determinado la responsabilidad penal. (Aún y cuando no se haya dictado Sentencia del Juez)

Artículo 173.

Aseguramiento de bienes como medida cautelar, sin previa presentación de la demanda, pensando en los bienes que pueden perder valor o destruirse si esperan el tiempo a que se dicte la Sentencia.

Ahora bien el artículo 15 pone en evidencia que la buena fe no se presume tratándose de extinción de dominio, sino que debe acreditarse; puesto que para gozar de esa presunción las personas afectadas deberán acreditar suficientemente su impedimento real para conocer los hechos, además de toda una serie de requisitos.

¿Qué es la buena fe?

Conducta diligente y prudente exenta de culpa en todo acto o negocio jurídico relacionado con los Bienes objeto del procedimiento de extinción de dominio.

La parte afectada podrá interponer :

1. Los recursos respectivos para demostrar la actuación de buena fe

2. Que estaba impedido comisión de algún delito.

Cito el artículo 15:

Se presumirá la Buena Fe en la adquisición y destino de los Bienes si se acredita entre otras:

I. Que consta en documento de fecha cierta y anterior a la realización del Hecho Ilícito, de conformidad con la normatividad aplicable;

II. Que oportuna y debidamente se pagaron los impuestos y contribuciones causados por los hechos jurídicos en los cuales funde su Buena Fe, o justo título

III. Que el bien susceptible de la acción de extinción de dominio fue adquirido de forma lícita y en el caso de la posesión, que esta se haya ejercido además el derecho que aduce de forma continua, pública y pacífica.

Termino con este parteaguas y aquí es donde vale la pena reflexionar sobre si te enlistas o no en las filas del régimen fiscal por arrendamento …

3. La defraudación fiscal

Con base en el artículo 108 y 109 del CFF:

Artículo 108. Comete el delito de defraudación fiscal quien con uso de engaños o aprovechamiento de errores, omita total o parcialmente el pago de alguna contribución u obtenga un beneficio indebido con perjuicio del fisco federal.

La omisión total o parcial de alguna contribución a que se refiere el párrafo anterior comprende, indistintamente, los pagos provisionales o definitivos o el impuesto del ejercicio en los términos de las disposiciones fiscales.

El delito de defraudación fiscal y el delito previsto en el artículo 400 Bis del Código Penal Federal, se podrán perseguir simultáneamente. Se presume cometido el delito de defraudación fiscal cuando existan ingresos o recursos que provengan de operaciones con recursos de procedencia ilícita.

El delito de defraudación fiscal se sancionará con las penas siguientes:

I. Con prisión de tres meses a dos años, cuando el monto de lo defraudado no exceda de $1,734,280.00.

II. Con prisión de dos años a cinco años cuando el monto de lo defraudado exceda de $1,734,280.00 pero no de $2,601,410.00.

III. Con prisión de tres años a nueve años cuando el monto de lo defraudado fuere mayor de $2,601,410.00.

Cuando no se pueda determinar la cuantía de lo que se defraudó, la pena será de tres meses a seis años de prisión.

Si el monto de lo defraudado es restituido de manera inmediata en una sola exhibición, la pena aplicable podrá atenuarse hasta en un cincuenta por ciento.

El delito de defraudación fiscal y los previstos en el artículo 109 de este Código, serán calificados cuando se originen por:

a) Usar documentos falsos.

b) Omitir reiteradamente la expedición de comprobantes por las actividades que se realicen, siempre que las disposiciones fiscales establezcan la obligación de expedirlos. Se entiende que existe una conducta reiterada cuando durante un período de cinco años el contribuyente haya sido sancionado por esa conducta la segunda o posteriores veces.

c) Manifestar datos falsos para obtener de la autoridad fiscal la devolución de contribuciones que no le correspondan.

d) No llevar los sistemas o registros contables a que se esté obligado conforme a las disposiciones fiscales o asentar datos falsos en dichos sistemas o registros.

e) Omitir contribuciones retenidas, recaudadas o trasladadas.

f) Manifestar datos falsos para realizar la compensación de contribuciones que no le correspondan. g) Utilizar datos falsos para acreditar o disminuir contribuciones.

h) Declarar pérdidas fiscales inexistentes.

Cuando los delitos sean calificados, la pena que corresponda se aumentará en una mitad.

No se formulará querella si quien hubiere omitido el pago total o parcial de alguna contribución u obtenido el beneficio indebido conforme a este artículo, lo entera espontáneamente con sus recargos y actualización antes de que la autoridad fiscal descubra la omisión o el perjuicio, o medie requerimiento, orden de visita o cualquier otra gestión notificada por la misma, tendiente a la comprobación del cumplimiento de las disposiciones fiscales.

Para los fines de este artículo y del siguiente, se tomará en cuenta el monto de las contribuciones defraudadas en un mismo ejercicio fiscal, aun cuando se trate de contribuciones diferentes y de diversas acciones u omisiones. Lo anterior no será aplicable tratándose de pagos provisionales.

Artículo 109. Será sancionado con las mismas penas del delito de defraudación fiscal, quien:

I. Consigne en las declaraciones que presente para los efectos fiscales, deducciones falsas o ingresos acumulables menores a los realmente obtenidos o valor de actos o actividades menores a los realmente obtenidos o realizados o determinados conforme a las leyes. En la misma forma será sancionada aquella persona física que perciba ingresos acumulables, cuando realice en un ejercicio fiscal erogaciones superiores a los ingresos declarados en el propio ejercicio y no compruebe a la autoridad fiscal el origen de la discrepancia en los plazos y conforme al procedimiento establecido en la Ley del Impuesto sobre la Renta.

II. Omita enterar a las autoridades fiscales, dentro del plazo que la ley establezca, las cantidades que por concepto de contribuciones hubiere retenido o recaudado.

III. Se beneficie sin derecho de un subsidio o estímulo fiscal.

IV. Simule uno o más actos o contratos obteniendo un beneficio indebido con perjuicio del fisco federal.

V. Sea responsable por omitir presentar por más de doce meses las declaraciones que tengan carácter de definitivas, así como las de un ejercicio fiscal que exijan las leyes fiscales, dejando de pagar la contribución correspondiente.

VI. (Se deroga) VII. (Se deroga)

VII. Darle efectos fiscales a los comprobantes digitales cuando no reúnan los requisitos de los artículos 29 y 29-A de este Código.

No se formulará querella, si quien encontrándose en los supuestos anteriores, entera espontáneamente, con sus recargos, el monto de la contribución omitida o del beneficio indebido antes de que la autoridad fiscal descubra la omisión o el perjuicio, o medie requerimiento, orden de visita o cualquier otra gestión notificada por la misma, tendiente a la comprobación del cumplimiento de las disposiciones fiscales.

Ahora tienes información relevante para tomar la mejor decisión; concluyó que es mas barato pagarle al fisco que tener un daño personal o patrimonial.

Te dejo estas recomendaciones para que tomes tus precauciones al momento de decidir realizar una inversion en propiedades (bienes inmuebes) con el fin de tener ingresos adicionales o quizá únicos por rentas ya que puedes tener multiples y graves problemas:

1. Nunca inviertas para poner el bien en la modalidad de alojamiento por periodos cortos de tiempo; en el papel los números pueden ser muy interesantes pero la realidad es otra; adicional que tienes que amueblarlo por completo y como lo vimos en los ejercicios anteriores, tiene un impacto fiscal; Si lo haces asegurate de calcular los pagos de la hipoteca con renta tradicional.

2. Nunca comprar lotes a plazos, lejos de ser un ingreso pasivo es un gasto.

3. Nunca incursionar en negocios de construcción, aun cuando tengas un poco de experencia, es mejor que controles tu dinero.

4. Nunca invertir en suites hoteleras, en la mayoria de los casos solo eres dueño de un derecho de una sociedad en la que eres minoritario o de un inmueble con un enfoque de hotel, en momentos de crisis los que más pierden son los inversioniastas, adicional monetizar los derechos, venderlo es casi imposible.

5. Nunca inviertas en tiempos compartidos y

6. Comprar en pre venta; tiene su riesgo pero, si lo haces a través de un experto, puede ser una muy buena opción.

¿Te fue útil este articulo?

Compártelo y si necesitas asesoría sobre arrendamiento inmobiiliario así como en inversiones en bienes raíces, será un gusto estar en contacto contigo.

Escríbeme:

j.paczka@posturainmobiliaria.com o vía Whatsapp en el 558567-4786

Cito los artículos de la LIRS como referencia para su consulta:

Artículo 114

“Se consideran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles,los siguientes: I.Los provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma. II.Los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Para los efectos de este Capítulo, los ingresos en crédito se declararán y se calculará el impuesto que les corresponda hasta el año de calendario en el que sean cobrados.”

Artículo 115

II. Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble.

IV. Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a esta Ley les corresponda cubrir sobre dichos salarios, efectivamente pagados.

V. El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.

VI. Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.

Tratándose de subarrendamiento sólo se deducirá el importe de las rentas que pague el arrendatario al arrendador.

Cuando el contribuyente ocupe parte del bien inmueble del cual derive el ingreso por otorgar el uso o goce temporal del mismo u otorgue su uso o goce temporal de manera gratuita, no podrá deducir la parte de los gastos, así como tampoco el impuesto predial y los derechos de cooperación de obras públicas que correspondan proporcionalmente a la unidad por él ocupada o de la otorgada gratuitamente. En los casos de subarrendamiento, el subarrendador no podrá deducir la parte proporcional del importe de las rentas pagadas que correspondan a la unidad que ocupe o que otorgue gratuitamente.

La parte proporcional a que se refiere el párrafo que antecede, se calculará considerando el número de metros cuadrados de construcción de la unidad por él ocupada u otorgada de manera gratuita en relación con el total de metros cuadrados de construcción del bien inmueble.

Cuando el uso o goce temporal del bien de que se trate no se hubiese otorgado por todo el ejercicio, las deducciones a que se refieren las fracciones I a V de este artículo, se aplicarán únicamente cuando correspondan al periodo por el cual se otorgó el uso o goce temporal del bien inmueble o a los tres meses inmediatos anteriores al en que se otorgue dicho uso o goce.

Artículo 116

Los contribuyentes que obtengan ingresos de los señalados en este Capítulo por el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes inmuebles, efectuarán los pagos provisionales mensuales o trimestrales, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior al que corresponda el pago, mediante declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas.

El pago provisional se determinará aplicando la tarifa que corresponda conforme a lo previsto en el tercer párrafo del artículo 106 de esta Ley, a la diferencia que resulte de disminuir a los ingresos del mes o del trimestre, por el que se efectúa el pago, el monto de las deducciones a que se refiere el artículo 115 de la misma, correspondientes al mismo periodo.

Los contribuyentes que únicamente obtengan ingresos de los señalados en este Capítulo, cuyo monto mensual no exceda.

Tratándose de subarrendamiento, sólo se considerará la deducción por el importe de las rentas del mes o del trimestre que pague el subarrendador al arrendador.

Cuando los ingresos a que se refiere este Capítulo se obtengan por pagos que efectúen las personas morales, éstas deberán retener como pago provisional el monto que resulte de aplicar la tasa del 10% sobre el monto de los mismos, sin deducción alguna, debiendo proporcionar a los contribuyentes comprobante fiscal en el que conste el monto del impuesto retenido; dichas retenciones deberán enterarse, en su caso, conjuntamente con las señaladas en el artículo 96 de esta Ley. El impuesto retenido en los términos de este párrafo podrá acreditarse contra el que resulte de conformidad con el segundo párrafo de este artículo.

Párrafo reformado DOF 09-12-2019

Las personas morales obligadas a efectuar la retención podrán optar por no proporcionar el comprobante fiscal a que se refiere el párrafo anterior, siempre que la persona física que haya otorgado el uso o goce temporal de bienes les expida un comprobante fiscal que cumpla con los requisitos a que se refieren los artículos 29 y 29-A del Código Fiscal de la Federación y en el comprobante se señale expresamente el monto del impuesto retenido. En este caso, las personas físicas que expidan el comprobante fiscal podrán considerarlo como comprobante de retención del impuesto y efectuar el acreditamiento del mismo en los términos de las disposiciones fiscales. Lo previsto en este párrafo en ningún caso libera a las personas morales de las obligaciones de efectuar, en tiempo y forma, la retención y entero del impuesto y la presentación de las declaraciones informativas correspondientes, en los términos de las disposiciones fiscales respecto de las personas a las que les hubieran efectuado dichas retenciones.

Párrafo adicionado DOF 09-12-2019

Artículo 117

En las operaciones de fideicomiso por las que se otorgue el uso o goce temporal de bienes inmuebles, se considera que los rendimientos son ingresos del fideicomitente aun cuando el fideicomisario sea una persona distinta, a excepción de los fideicomisos irrevocables en los cuales el fideicomitente no tenga derecho a readquirir del fiduciario el bien inmueble, en cuyo caso se considera que los rendimientos son ingresos del fideicomisario desde el momento en que el fideicomitente pierda el derecho a readquirir el bien inmueble.

La institución fiduciaria efectuará pagos provisionales por cuenta de aquél a quien corresponda el rendimiento en los términos del párrafo anterior, durante los meses de mayo, septiembre y enero del siguiente año, mediante declaración que presentará ante las oficinas autorizadas. El pago provisional será el monto que resulte de aplicar la tasa del 10% sobre los ingresos del cuatrimestre anterior, sin deducción alguna.

La institución fiduciaria proporcionará a más tardar el 31 de enero de cada año a quienes correspondan los rendimientos, el comprobante fiscal de dichos rendimientos; de los pagos provisionales efectuados y de las deducciones, correspondientes al año de calendario anterior.

Artículo 118

Los contribuyentes que obtengan ingresos de los señalados en este Capítulo, además de efectuar los pagos de este impuesto, tendrán las siguientes obligaciones:

I. Solicitar su inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes.

II. Llevar contabilidad de conformidad con el Código Fiscal de la Federación y su Reglamento. No quedan comprendidos en lo dispuesto en esta fracción quienes opten por la deducción del 35% a que se refiere el artículo 115 de esta Ley.

III. Expedir comprobantes fiscales por las contraprestaciones recibidas. Tratándose de juicios de arrendamiento inmobiliario en los que se condene al arrendatario al pago de las rentas vencidas, la autoridad judicial requerirá al acreedor que compruebe haber emitido los comprobantes fiscales a que se refiere esta fracción. En caso de que el acreedor no acredite haber emitido dichos comprobantes, la autoridad judicial deberá informar al Servicio de Administración Tributaria la omisión mencionada en un plazo máximo de 5 días contados a partir del vencimiento del plazo que la autoridad judicial haya otorgado al acreedor para cumplir el requerimiento.

Párrafo adicionado DOF 09-12-2019

La información a que se refiere el párrafo anterior, deberá enviarse al órgano desconcentrado mencionado de conformidad con las reglas de carácter general que al efecto emita dicho órgano.

Párrafo adicionado DOF 09-12-2019

IV. Presentar declaraciones provisionales y anual en los términos de esta Ley.

V. Informar a las autoridades fiscales, a través de los medios y formatos electrónicos, que señale el Servicio de Administración Tributaria mediante reglas de carácter general, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior a aquel en el que se realice la operación, de las contraprestaciones recibidas en efectivo, en moneda nacional, así como en piezas de oro o de plata, cuyo monto sea superior a cien mil pesos.

La información a que se refiere esta fracción estará a disposición de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, en los términos del segundo párrafo del artículo 69 del Código Fiscal de la Federación.

Cuando los ingresos a que se refiere este Capítulo sean percibidos a través de operaciones de fideicomiso, será la institución fiduciaria quien lleve los libros, expida los comprobantes fiscales y efectúe los pagos provisionales. Las personas a las que correspondan los rendimientos deberán solicitar a la institución fiduciaria y el comprobante a que se refiere el último párrafo del artículo anterior, el que deberán acompañar a su declaración anual.

POSTURA INMOBILIARIA

Soluciones a través de asesoría profesional en operaciones de Pre Venta y Venta de desarrollos corporativos y residenciales, Compra Venta, y Arrendamiento de inmuebles y terrenos.

ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO - LA VERDAD DE LA MODA - LO FISCAL - (FASHION TRUTHFULNESS)